万科销冠区域换将 首位女区首上任 郁亮在下一盘什么棋?

来源：时代周报

万科（000002.SZ）上海区域，迎来全新高管阵容。

12月16日，万科内部发文，张海不再兼任上海区域区首。原万科上海区域排名前列副总、杭州公司总经理吴镝升任上海区域区首；原万科南京公司总经理耿冰调任上海公司总经理；原万科上海公司执行总经理王昂调任南京公司总经理。

这意味着，张海正式卸下从事十年的上海区首，将接力棒交给副将。吴镝是万科首位女区首，过往业绩斐然，所管理的杭州区域是万科销售表现较佳的区域之一。

在房地产下行周期，这是万科主动应变的重要举措。

2020年12月，万科将研究与开发专业工会迁至上海；今年6月，万科把研究与开发专业工会改组为开发经营中心；10月，开发经营中心升级为开发经营本部，负责七个区域事业集团、海外事业部以及长租公寓事业部的经营和管理。

运营一年有余，开发经营本部逐渐成型，相当于万科地产总部。目前，开发经营本部共拥有产品中心、采购中心、科技中心、投资中心、运营中心、营销中心等职能部门。

通过本次人事调整，张海继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO，全身心投入集团开发业务的工作。

12月16日，万科相关负责人对时代周报记者表示，行业正面临巨大挑战，需充分发挥集团优势，助力公司在管理红利时代健康稳健发展。一方面要在组织上加强一盘棋建设，全面提升开发业务的联合作战优势；另一方面也要把打胜仗的将领放到更重要的舞台，以激发团队斗志，打更多硬仗胜仗。此次上海区域的人事安排，正是基于以上目的。

张海掌舵地产总部

上海区域是万科业绩较好的区域，销售金额与营业收入占比均为七大区域之首。

2021年万科半年报显示，今年上半年，上海区域销售面积约为668万平方米，占比约为30.5%；销售金额约为1322.2亿元，占比约为37.3%；营业收入约为450亿元，占比约为28.85%；权益净利润约为42亿元，占比约为32.01%。

上海区域是万科地产开发业务中表现最突出的区域，因此将地产总部落地于此符合外界预期。而对于地产总部的掌舵人选，张海亦是不二人选。

张海被誉为万科七大区首中最懂地产开发的人，也是区首中加入万科时间最长的人。

1992年7月-1995年3月，张海任机械工业部第四设计研究院建筑师。1995年，张海加入万科。26年来，张海历任万科集团规划设计部总经理、成都万科总经理、广州万科总经理等职，现为上海区域首席合伙人。

12月16日，一名万科内部人士告诉时代周报记者，万科一直以业绩论英雄，张海管理的上海区域业绩排名前列。另一方面，他已经当了10年区首，如何管理各地“诸侯”已积累丰富经验，对复杂局面有很强的驾驭能力。让张海掌舵地产总部，才能服众。

张海卸任上海区首后，接棒人正是原万科上海区域排名前列副总吴镝。

吴镝于1995年加入万科，曾任万科沈阳公司营销总监、深圳万科副总经理等职位。2020年4月，原杭州公司总经理李嵬接任万科中西部区域首席执行官一职，而吴镝则接任李嵬成为杭州万科总经理。

加强总部管控

房地产行业进入阵痛期，龙头房企万科亦面临空前的业绩压力。

2021年前三季度，万科实现营业收入2714.86亿元，同比增长12.42%；实现净利润166.89亿元，同比下降15.98%；实现扣非净利润162.87亿元，同比减少13.78%。

销售业绩方面，2021年第三季度，万科实现合同销售面积754.7万平方米，合同销售金额为1246.8亿元，同比分别下降36.5%、27.6%。2021年前三季度，万科A累计实现合同销售面积2946.4万平方米，合同销售金额4791.3亿元，同比分别下降9.8%、2.8%。

地产行业利润率下行已成趋势，倒逼房企从管理要效益。近年，万科一系列组织架构调整、人事换防，均指向加强总部管控、实现精细化运营。

6月，万科对区域划分进行调整，将原有的五大区域裂变为七大区域。通过区域细分，万科缩小各大区域管理半径，进一步细化颗粒度。同时，万科七大区域之间各自为政，总部对区域实行弱管控。

万科在集团总部与区域总部之间成立地产总部，正是为巩固提升基本盘，在组织上加强一盘棋建设。未来，地产总部将在营销、成本、投资等方面对七大区域进行统筹管理，加强总部管控。