偿债高峰下“借新还旧” 为何依然难解房企债务危机?

来源：新京报

10月11日，一天内有三家房企发布债务违约及延期兑付等相关公告。在业内人士看来，融资环境全面收紧，新债发行不易，加上债务集中到期兑付，导致部分房企出现流动性危机。

从机构数据来看，房企连续4个季度新增发债低于到期债务。其中，今年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%。这也意味着房企一直依赖的借新债还旧债模式已不适用。

四季度虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位。预期大部分房企会更加谨慎投资，融资额或将持续维持低位。对于部分房企来说，增强自身“造血能力”外，需要拓展多元化融资渠道，提升债务安全边界。

一日多家房企发布有关债务违约及延期兑付公告

10月11日，新力控股发布公告称，经审慎考虑公司流动资金，目前预计没有充足的资金，偿还于10月18日到期的美元债及最后一期利息。因此，公司目前认为，将有可能发生债券条款及条件项下的违约事件。

这是继9月30日新力控股承认有两笔债务违约之后，又面临新的债务违约。自9月20日，新力控股经历股价暴跌后短暂停牌，至今仍在停牌中。

与此同时，10月11日，花样年发布关于18花样年、19花样02两只债券交易出现异常波动盘中临时停牌事项的公告。针对公司的间接控股股东花样年控股发生短期流动性的问题，花样年在公告中表示，已成立了应急小组，正在制定风险化解方案，以期尽快化解阶段性困境。而早在10月4日，花样年公告称未能如期支付2.06亿美元债。

近期，债务违约已经成为房企高度警觉的事件。也是在10月11日，当代置业发布公告称，董事会主席张雷和总裁张鹏有意向集团提供合计8亿元股东贷款，并预期于未来两至三个月内完成，同时将视乎集团财务状况适时考虑予以持续支持。而当代置业发布的另一则公告显示，10月25日到期约2亿美元债券的剩余部分债券正在寻求延期兑付，目前正在征求投资人的同意。当代置业表示，此举是为了改善流动性和现金管理，并避免任何潜在的偿付违约。

按“三道红线”的标准对照，新力控股、花样年、当代置业均为黄档企业，踩到一条“红线”。

对于一连串房企面临美元债违约，在同策研究院陈舒看来，伴随房地产行业金融监管逐步加强，房企面临融资“三道红线”、房贷“两条红线”等一系列政策监管。在强监管的大环境下，房企债务集中到期，部分房企爆发阶段性的流动性风险，出现无法按期偿还贷款、债券无法兑付等情况。这样的结果也给房地产行业内部带来信用危机。

对于当前房企债务违约问题，有业内人士认为，部分企业的“三道红线”指标的优化是通过将显性债务转为隐性债务，房企实际债务的偿还压力仍在，未来仍应警惕该部分债务的偿还风险。

连续4个季度新增发债低于到期债务

事实上，自2021年以来，受房地产行业发展形势与调控监管政策的双重影响，房企一直依赖的发债融资持续走低。

贝壳研究院统计数据显示，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%，较上半年16%的降幅进一步扩大5个百分点，2021年前三季度发债规模占2020年全年发债规模约63%。

另据中指研究院企业事业部研究副总监刘水介绍，百强房企9月房地产信用债发行规模为321.4亿元，相较于8月476.2亿元小幅下降。

同策研究院9月监测的40家典型上市房企数据显示，9月房企完成融资金额共计610.95亿元，环比下降43.55%，其中主要为债券融资金额大幅减少。

面对房企融资规模降低，陈舒认为，一方面是房企为了回归绿档，选择主动减少自身债务总量或者调整债务结构；另一方面，则是由于宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，融资环境持续全面收紧，房企新债发行不易。

值得关注的是，从目前来看，境外债市悲观情绪高于境内，发债规模收缩的同时，票面利率不断抬升。其中，新力控股、花样年等房企的债务违约首先发生在境外债上。

来自贝壳研究院统计数据显示，今年第三季度境外债券融资平均票面利率为8.06%，与2020年同期基本持平，较2021年第二季度上升144个基点。而在9月房企17笔境外债券中，7笔票面利率处于10%以上的高利率，主要涉及正商集团、银城国际、景瑞控股、中梁控股、新湖中宝、佳兆业集团等。

此外，导致部分企业出现流动性窘迫的原因还包括债务的集中兑付。贝壳研究院分析人士表示，自2020年第四季度后，受金融侧监管影响，房企新增发债规模长期低于到期债务规模，即连续4个季度新增发债净额为负。而2021年第三季度境内外债券融资到期债务规模约3552亿元，同比增加9.1%。

2019年至今房企季度债券融资发行与到期规模走势（季度值）

业内：四季度房企偿债压力或将缓解

贝壳研究院预计，四季度到期债务规模将达2089亿元，相较前三季度，偿债压力有所缓解。其中，境内债市将继续保持稳定，但是境外债市仍呈高度不确定性。

不过，易居企业集团CEO丁祖昱表示，虽然偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位。四季度预计维持当前的融资政策，同时在降杠杆主基调不变的情况下，大部分房企会更加谨慎投资，房企融资量或将持续维持低位。

“房地产行业属于资本密集型行业，融资环境超预期收紧将对房地产的增速及盈利能力产生负面冲击。融资总量的下降将导致房企放慢拿地、推盘、销售、施工及竣工的经营速度，导致总体的增速下行。”中泰证券研究所这样认为。

在贝壳研究院分析人士看来，“三线四档”的房地产金融调控力度不会放松。作为调控对象，不同房企之间存在较大的差异，对于过往依赖高融资、高负债、高周转的“三高型”房企，调控犹如黑云翻墨，降负债过程中会存在反复的可能性；而对于资金充裕、财务稳健的房企，则是水波不兴。

“当前，对于房企来说，除注重自身运营情况，继续增强自身“造血能力”外，保证稳健的财务表现和健康的债务情况，在资本市场将更具优势。”陈舒如是说。

丁祖昱则认为，未来房企应积极拓展更加多元化的融资渠道，优化债务结构，提升债务安全边界。同时，企业运营方面应持续优化组织架构，持续推动区域深耕，提质降费，持续提高运营能力，加快销售端现金回流。在政策方面，当前国家加大对租赁住房以及REITs的支持力度，或将成为房企融资突破的新方向。