集中土拍又现“新玩法”南京“取消配建+优化房地价差”

来源：每日经济新闻 

3月23日-24日，杭州和南京相继挂牌今年首批集中供地。

值得注意的是，本次杭州和南京在推出众多优质土地的同时，还对土拍规进行了调整。如杭州取消了一次性拿地和竞品质等限制，南京下调了竞买保证金比例、取消租赁住房配建等，这些调整均增加了拿地企业的利润空间。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者指出，各城市今年首批集中供地有个相同点，就是控制拿地成本，给房企留出足够的利润空间，从而提升开发商的信心，这有助于提升这类城市在全国热点城市竞争中的价值引力。

土拍规则放宽，缓解房企资金压力

3月23日，杭州今年首批集中供地出炉，包括60宗地块，出让总建筑面积580.74万平方米，总起拍价797.87亿元，计划于4月25日出让。

值得一提的是，杭州对本次土拍规则进行了较大调整，即采用“一次性报价 次高者得”。这也是继限地价、限房价、现房销售、竞自持、定品质、线下公正摇号后，杭州土地出让规则出现的新玩法。

首先是取消之前价格封顶后的摇号做法，而是通过一次性报价的方式操作。当竞拍地块达到10%溢价后，将直接转入一次性报价环节。一次性报价环节中，若有2个及以上有效报价，即有效报价中金额第二高报价为竞得价。

此外，杭州还将预公告制度改为直接正式公告，同时取消了勾地制度（即房企土拍前签订协议并缴纳保证金，土拍时若无其他房企出价则由签约房企托底）。

3月24日，南京公布了今年首批集中供地，总计20宗地块，总用地总面积68.58公顷，起拍总价267.23亿元，将于4月15日网上公开竞价出让。

在土拍规则上，南京同样做了重大调整：一是集中取消了租赁住房的配建要求，二是保证金比例下调至起始总价的20%，三是优化调整了房地价差确保预期利润，四是取消了竞得地块数量的限制。

“两座城市对于土拍规则的调整均是基于减少企业的开发成本，缓解企业自身资金压力，同时增加企业的利润预期。”张波告诉《每日经济新闻》记者，一次性报价、品质规则调整、取消勾地和配建等举措，对参与竞拍房企的资金、品质、成本等方面提出了新的挑战。

事实上，在南京和杭州之前，已经有多个城市调整了今年首批集中土拍规则，给企业放宽拿地条件成为主基调。

如上海将之前的“随机值”政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，不再按照之前仅由“相同出价中的后者修改报价”，直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度，使公平性得到了更好保证；东莞则取消建成后的限售价格，同时大幅下调竞买保证金，并部分取消配建要求。

优质地块频出，吸引房企参与度

从杭州和南京本次推出的土地情况来看，优质地块叠加多项政策优化，切实提升了首批次集中出让地块的价值感。

以杭州为例，本次出让地块大多位于四季青常青夕照区块、钱二江湾新城钱江世纪城、未来科技城、良渚新城、北部新城、东湖新城等热门板块。南京推出的20幅地块均位江北新区、浦口以及江宁等市场活跃度较高的板块。

《每日经济新闻》记者注意到，目前北京、合肥、厦门等城市已完成首批集中供地，上海、重庆、成都、青岛、合肥、东莞等10余个城市已经公布了今年首批集中供地情况。

与杭州和南京一样，今年不少城市都在首批集中供地中推出众多优质地块。如重庆出让地块主要涉及中心城区范围，并优先安排供应成熟的优质地块，地块面积适宜，且位于轨道站点、商圈附近和产业园区周边。

上海此次出让的地块多位松江、青浦、嘉定等传统交易热门地；厦门出让地块中有5幅为岛内商住地块；苏州则推出湖东、奥体等核心区域的多宗优质宅地。

值得一提的是，自去年下半年以来，受融资环境收紧及各地调控升级影响，房企拿地变得更趋谨慎。从去年第二三批次集中供地情况看，房企拿地除了研判地块本身的预期利润外，还会重点考虑地块未来上市后的销售及回款速度，因此房企拿地时更多关注的是热点城市的热门板块土地。

3月16日，国务院金融委、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局六部委针对房地产行业密集发声，明确表态会加大保障力度以维持市场稳定，较大限度降低行业风险。这对处于下行趋势的房地产行业而言无疑是重大利好。

“今年首批集中供地，不少城市调整了土拍规则，目的是控制拿地成本，让房企在拿地同时，未来获利空间也有所保证，这些调整有助于提升这类城市在全国热点城市竞争中的价值引力。”张波预计，推出优质地块并放宽土拍规则，会使得这类城市的土地市场迎来转暖，同时带动当地房地产市场交易热情的提升。