如何选择商业投资,成为当今难题。

商铺的形式多种多样，在各种商业区、住宅区、专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行分类，有助于投资者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行正确的投资。

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商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

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市场类商铺

在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 

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社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 

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住宅底层商铺

住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层的商用铺位。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 

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购物中心商铺

购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。

百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

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商务楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。 

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交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 

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按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。

铺面房：是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。

铺位：一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。

由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。

差异1：少有性

铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的少有性优势。

而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏少有性优势。

对房地产来讲，地域上少有性优势意味着其良好的投资价值。

差异2：业态局限性

铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。

而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。 

差异3：营业时间

铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许。

而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。 

差异4：行业规划调整风险

铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。 

差异5：物业运行费用

对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。

差异6：物业出租选择范围

相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。

由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。

差异7：投资风险

所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了"钱"途，尝到了甜头。

其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。

而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。

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