上海限售 优先政策购入新房5年后方可转让

来源：证券时报

继“沪十条”“法拍房纳入限购”等政策后，上海再次加码楼市调控。3月3日，上海市住建委等三部门联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，从住宅用地供应管理、房价地价联动机制、规范企业购买商品住房和实施住房限售等七方面加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期。

根据《通知》，上海将实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

“限售政策是为了配合此前积分购房政策等措施的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“积分购房客观上使得部分购房者获得优先购房权，因此上海与其他城市一样，对一些优先认购的房源设置了限售条件。”

根据1月21日发布的“沪十条”，新建商品住房公证摇号选房优先满足“无房家庭”自住购房需求，2月6日启动认筹的上海三个楼盘实施认筹计分规则，拟认购对象总组数与准售房源套数比例超过1.3：1，启动计分排序程序，达到入围分数线的，纳入公正摇号名单。3月3日，三个楼盘中触发计分排序程序的建发浦上湾发布公告，确定积分达到入围分数线的意向认购客户才具有参加摇号资格。此前消息称，该楼盘入围分数线为56.7分，根据计分规则，达到这一分数线者意味着全部在上海无房。

“通过限售，上海可以进一步限制该类住房的炒作，同时使得相关楼盘进一步降温。”严跃进说。

《通知》还严格规范企业购买商品住房，全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。

“企业购房后，持有时间有约束，这样可以防范企业进行短线操作。”严跃进表示，“明确居民购房优先，实际上也减少了企业抢房的现象，有助于真正保障购房居民家庭的购房权益。”

证券时报记者注意到，根据此前发布的新房摇号计分规则，一旦新建商品住房启动计分排序程序，则企业购房不纳入公正摇号名单，这即是说，新房一旦启动计分排序程序就排除了企业购房机会。

《通知》还深化完善房价地价联动机制，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价，对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。

同策研究院高级分析师李霄霄表示，商品住房用地出让实行限价竞价在其他城市已有先例，目前上海部分热点板块面临价格倒挂，政府严格执行新建商品住房限价政策面临的市场压力较大，“在土地出让环节预先设定好房价、由房企自住竞价地价，有助于在前端控制地价以达到稳房价的目的。”

“未来在住宅用地方面，房企一定要充分了解此类限价政策，拿地时理性报价，否则高价拿地后，后续项目开发会面临较大的约束。”严跃进表示。

《通知》还强化住宅用地供应管理，加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划；严格新建商品住房价格备案管理，对定价过高的项目，坚决予以调整；强化商品住房交易管理，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度；进一步加强房地产中介管理，规范二手住房价格等信息发布行为，严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。

“结合近期部分大城市楼市调控政策密集出台的情况，可以认为今年全面解决大城市住房问题的调控战正式打响了。”严跃进说。