地产嗨了!万科暴涨,地产股市值一天膨胀3600亿发生了什么?

来源：每日经济新闻

白酒崩了、医药停了，地产突然嗨了！万科暴涨，地产股市值一天膨胀 3600 亿，究竟发生了什么？

不少新入场的股民、基民在最近可谓是交足了学费。

去年的网红板块白酒和医药近日跌跌不休，连带着 A 股在最近大幅回调，许多明星基金也出现了大幅回撤，包括张坤掌舵的易方达蓝筹。

市场的大幅回调，突破了很多新基民的心理防线，有网友不敢看自己持有的基金收益。

有网友甚至造出了一个新词 " 跌妈不认 "。

前面还在为 " 坤坤 " 打 call 的新基民，现在已经把张坤从 "ikun" 变成了 " 菜菜坤 "。

就在散户们还没从白酒、医药股大跌的情绪中缓过神来，沉寂多年的地产股却在今天集体爆发，板块暴涨 5.94%，涨停个股达到 13 家，以至于有网友评论称：" 低估的地产，是 A 股最后的温柔"。

地产股今日掀起涨停潮

万科 A 上一次涨停还是在 2017 年 11 月 21 日。三年多过去了，这家 A 股资历最老的地产公司在今天再度涨停。

突然爆发的地产公司不只有万科 A。Wind 数据显示，截至今日收盘，134 家地产股中，一共有 121 家上涨，下跌的只有 8 家，房地产指数在今天大涨 5.94%。

涨停的个股达到 13 家。除了万科 A，新城控股、华夏幸福、金科股份、深深房 A 等明星房企也纷纷涨停。根据《每日经济新闻》统计，A 股房地产企业总市值在今天上涨了 1188 亿元。

图片来源：Wind

不只是 A 股，港股地产板块今天也集体大涨。Win 数据显示，305 家上市房企中，涨幅超过 10% 的个股就达到 20 家。根据《每日经济新闻》统计，港股房地产企业总市值在今天上涨了 2895 亿港元（约合 2409 亿元人民币）。

图片来源：Wind

A 股和港股上市房企今日市值合计上涨达 3597 亿元人民币。

地产股今天的爆发，除了与其当前估值较低有关之外，很大程度上是受到了昨日在业内广为流传的一则消息的影响。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析认为，这波地产股大涨行情或与 2 月 23 日 ~24 日天津、郑州、青岛等多地发文实施宅地集中供应新规有关。

据此前的一份网传文件，按照住宅用地分类调控文件要求，22 个重点城市实行 " 两集中 "（集中发布出让公告、集中组织出让活动），且 2021 年发布住宅用地公告不能超过 3 次。

不少声音认为，土地集中供应将利好资金实力强、广泛深度布局的企业，有利于头部房企修复利润表。

不过在巨额到期债务压力和 " 三道红线 " 融资新规之下，有分析师表示，地产股此番暴涨行情未来或难以为继。

万亿到期债务压顶房企

在经历了频繁调控政策与低利润率抢地之后，地产股终于迎来了一波强势上涨。但从股价走势看，绝大部分上市房企股价依旧陷入困境。此前，A 股的部分地产股和部分港股的地产股单边断崖式下跌，地产股被当成了 " 低估值陷阱的典型 "，这其中包括金地集团、阳光城、荣盛发展等。

从基本面来看，今年房企到期债务将超过 1 万亿元，在 " 三道红线 " 融资新规之下，不少房企资金压力巨大。其中一些上市房企已深陷债务危局，如泰禾集团，去年以来多个项目处于停工状态。再如华夏幸福，近期也出现债务愈期，复牌后股价连续两日跌停。逐步陷入资金困境的还有富力、绿地等头部房企。

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，房企债务处置的压力或将取代调控政策成为地产行业股价的主导因素，优秀的上市房企股价也可能跌破净资产。同时，规模房企在行业下行期经受了压力测试，企业基本面具备韧性，估值已在底部。

一位 TOP50 房企的 IR 刘晓认为，" 三道红线 " 融资新规加上房贷 " 两道红线 "，让房地产公司整体去杠杆化压力加大，这在客观上将使得行业集中度进一步提升。从中长期看，房地产公司估值将从整体低估走向分化，即和其他行业一样，龙头企业享有估值溢价。

刘晓同时表示，高溢价率拿地使得房地产市场的繁荣没能转化成房企的报表利润，而土拍集中供应新规的实施或将改变土地溢价无序上涨的现象，有利于头部房企修复利润表。

但在 58 安居客房产研究院分院院长张波看来，多城实施土地集中供应新规，表面上房企在同一时点上的选择面似乎增多了，但从实质来看反而是减少了，因为即使是大型房企的资金亦很难支撑其在短期内集中拿大量土地，只能选择提前锁定意向地块，并弱化在非主力意向地块上的争夺，这反而给部分地方性龙头房企或中小房企有了更多拿地的机会。

整体来看，宅地集中供应新规将对行业产生深远影响，若政策落地执行，将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力。土地集中供应将利好资金实力强、广泛深度布局的企业。

短期行情或难持续

尽管今日地产板块出现大涨，但有分析师认为，在房企净利率已降至个位数的情况下，加之房企和购房者贷款政策收紧，"市场对于房地产板块并不抱太大希望。"

券商分析师黄林向《每日经济新闻》记者表示，大环境对于房地产的限制使得基本面没有太大变化。整个行业的利润率还没有见底，大家对于市场总量的展望并不明确。一方面，需求侧层面的限购没有放开；另一方面，持续上涨的地价和不断限价对于房企利润率会产生持续压制。

以部分一二线城市热门的核心区域为例，房企通过公开招拍挂取得项目层面上的净利润率已经达到了个位数。杭州有些项目的利润率更是只有 3~5 个点，取而代之的是，房企只能追求未来销售去化的确定性，而不是项目层面的利润率。

从去年底开始，央行从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行了限制，今年 2 月份开始，市场已经从限制企业加杠杆传导到了购房者身上，限制了购买力。黄林表示，" 多重因素之下，市场对于房地产板块并不抱太大希望。"

值得注意的是，从已经公布 2020 年业绩快报的房企来看，大部分是个位数增长，低于市场预期。

" 从政策层面，需求侧的调控已经达到比较稳定的状态，像限购限贷等。" 黄林表示，从去年开始，供给侧调控开始增多，首先是 " 三道红线 " 限制了开发商加杠杆空间，控制了房企的融资节奏，杠杆被限制住，负债无法提升，房企拿地受限制，业绩增长和规模增长也将受到限制。

此外，这轮市场行情还是以机构为主导。黄林认为，从 2013 年开始，整个地产股持仓创历史新低，达到了 2%。地产股跌幅在所有板块内位列排名前列，更多是公墓基金投资来驱动的行情，基金仓位从去年开始，达 10% 左右。

张波也表示，由于融资侧 " 三道红线 " 的限制，房企本身控制负债水平的压力是长期存在的，即使有品牌优势，亦难以短期密集融资发债。因此，房企应通过调整拿地的节奏和策略，在保持有序增长的同时让财务指标更健康就显得更为重要。

从金融侧的长效机制来看，" 三道红线 " 是需求侧调控，" 两道红杠 " 是供给侧调控，而集中供地则是土地侧的长效机制。张波表示，" 调控组合拳的威力之下，楼市的稳定性会得到进一步加强。"

本文不构成投资建议，据此操作风险自担

（应受该者要求，文中刘晓、黄林为化名）