“三道红线”兵临城下:房企的减负谋变之旅

来源：时代周报

“房住不炒”的大背景下，地产行业的调整大势并未在2020年迎来逆转。

相反行业“三道红线”要求的浮水，无疑是对房企的一次集体“雪上加霜”。

2020年年中，监管部门对12家试点房企提出要求：即能否增长有息负债，将挂钩于房企对三道红线（剔除预收款后负债率≤70%；净负债率≤100%；现金短债比≥1）的满足程度。

自2021年1月，12家试点房企将从正式进入为期两年半的测试期，到2022年底试点房企要实现降档，2023年6月底前，试点房企的“三道红线”需全部达标。

一方面，“三道红线”这一政策着实对地产行业的融资预期带来了明显冲击，个别试点内的房企出现了延迟“交表”的情形，而一些试点外的房企也在噤若寒蝉；另一方面，一些远远无法满足要求的房企未来依靠加速转型脱离房企身份来规避监管，还是尽可能的通过增资、出售资产来满足指标要求，仍然是行业发展的未知数。

开始交表

“三道红线”在2020年被提出，显然与防范房地产领域的金融风险密切相关。

2020年8月，中国银保监会主席郭树清在《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》一文中强调，“房地产泡沫是威胁金融安全的较大‘灰犀牛’”。

贝壳研究院的2020年数据报告显示，2018年至2019年，房企的偿债规模成倍增长——2020年的偿债规模约为9154亿元，同比增长28.7%。2021年，房企到期的债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达到12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。

国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室主任邵挺表示，监管层面有一些做法还是为了守住风险底线。

同年9月，监管部门向12家试点企业下发三份监测表格，并要求试点房企每月15日前填写并提交。

其中的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》显示，该表监测内容共涉8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债，明显指向了了“三条红线”的监管。

一时间，市场上房地产行业降由温渐凉的预测声音不断，但是在中梁控股（02772.HK）执行董事、联席总裁李和栗看来，“三道红线”并非是斩断企业发展之路，而是更多会加强对风险的控制。“按融资新规试点办法，企业根据自身财务状况，每年融资额度还可获得从5%到15%不等的增长空间。”

截至2020年上半年，中梁控股的净负债率为69.9%，现金短债比提升至1.5倍，避开了三道红线中的两条，但是，中梁控股资产负债率剔除预收款项后仍达到了80.8%，超过剔除预收款后资产负债率不大于70%的红线。目前来看，中梁控股如何把踩线的脚提起来才是首要任务。

10月14日，央行金融市场司副司长彭立峰在2020年第三季度金融统计数据新闻发布会上肯定了对房企风险的监控成果，称目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。其同时表示，接下来将会同住建部等相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

时代周报记者从接近住建系统的知情人士处获悉，“12家试点企业基本都很配合交表工作，但是个别企业以财务审核为借口有拖欠交表的情况。”

从同策研究院的一份报告来看，如果用三道红线的要求扩大测试范围，未踩线房企的确是少数派。

截至2020年三季度，在A+H股上市的已披露数据的133家房企中，绿色档（三条未踩线）房企39家，占比29.32%；黄色档（一条踩线）房企44家，占比33.08%；橙色档（两条踩线）房企24家，占比18.04%；红色档（三条踩线）房企26家，占比19.54%。

中国社科院国家金融与发展实验室特殊资产研究中心副主任刘伟表示，近年来，债务融资已成为房企主要的融资方式，三道红线出台将使房企难以通过借债扩大经营规模，并且部分债务偿还需要依靠销售回款，此举将直接影响房企外部现金流和经营决策。

去地产化？

弱化“房地产”身份，成为三道红线逼近下一些房企的规避动作。

“我们对外正在弱化房地产开发商的角色，塑造综合型集团形象。”北京某房企负责人告诉时代周报记者。事实上，房地产行业进入下半场，随着房企业务布局的多元化，多数房企正在通过品牌升级、更名等方式摘掉房地产的标签，而“三道红线” 的出台则成为了房企的“去地产化”的助推器。

早在今年6月，世茂集团（00813.HK）就发出更名公告，其中文名称已由“世茂房地产控股有限公司”更改为“世茂集团控股有限公司”。

12月15日，作为三道红线试点企业之一的万科（000002.SZ）称，正在积极配合总部从“地产总部”向“集团总部”落实战略转型。

万科董事会主席郁亮指出，当前的经济背景下，金融资源过多被房地产占用不是好事情。在新的监管政策下，所有开发商再次站到同一起跑线，“以前所有的东西归零”。

从万科目前的状态来看，截至2020年三季度末，万科净负债率为28.51％，较2019年底下降6.15个百分点，达到监管要求；现金短债比为1.97，较2019年底上升23.71个百分点，达到监管要求；扣除预收账款的资产负债率为74.2％，较2019年底下降2.31个百分点，略超监管红线。

另据时代周报记者不完全统计，自“三道红线”出台之后，提出或不断强调战略转型决定的房地产企业有近20家。

纵然披上了综合性发展的“外衣”，但依靠身份转型来规避监管要求是否能够如愿以偿，仍然存在这不确定性。

有接近住建系统的分析人士告诉时代周报记者，目前三道红线仍在试点期，一旦试点范围扩大，监管层或将不仅依据工商名称、主营业务来判断企业是否适用于三道红线，也会从企业是否从事地产相关业务、主要营收占比等多个维度进行考量。

资产剥离潮涌

通过企业战略转型规避监管之路能否走通仍是未知数，“三道红线”紧逼之下，降杠杆、降负债成为了房企的紧要目标。资产剥离既可以让企业现实现金流快速回笼，又可以实现资产结构的“减肥”，因此成为了不少房企的选择。

时代周报记者根据北京产权交易所公开信息梳理统计，截至目前，仅12月北京地区就有11起涉及房企的股权转让交易。

克而瑞研报则指出，据不完全统计，从9月开始，北京、上海、广州、重庆等产权交易所房企子公司挂牌数量较之前明显增长。截至11月初的2个月时间内，共有招商蛇口、绿地集团、中海地产等多家企业的28个子公司股权被挂牌转让。

作为试点企业的华侨城，2020年在股权转让上已经剥离资产近百亿，仅在2020年10月与11月两个月，华侨城拟处置转让旗下公司资产或股权多达15家。华侨城方面曾公开表示，主要是按照国务院国资委“降负债、强主业”要求，实施新战略指导下进行的产业结构调整。

在克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣看来，房企频繁剥离资产，是行业资金压力的体现，房企可以通过部分股权转让提前回笼资金，也可以通过股权出售剥离难以盈利甚至亏损的资产，从而降低负债率。未来房企股权转让的现象将继续增加。

从“售”到“管”

一方面是资产结构的调整，另一方面则是业务方向的转舵。

多位房企人士告诉时代周报记者，物业未来可能会成为下一阶段房地产行业发力的重点，而三道红线也将加大房企朝物业管理转型的迫切性。

市场人士普遍认为，物业管理逐渐迎来红利期，而作为物业板块主要依附产业的房地产行业也正在进入此消彼长的状态。东方证券分析测算，到2030年，基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模超过2.5万亿元。

随着房地产行业从粗放开发到精细管理，转型轻资产成为了不少房企的目标，同时，房地产存量时代到来也让物业管理成为了房地产行业的突破点，解决了存量资产的增值问题。

值得一提的是，今年物业行业也迎来了上市潮。

据时代周报记者不完全统计，2020年以来，挂牌上市的物企数量达17家，较2019年同期增加5家，其中A股1家，H股16家。房企分拆物业上市的速度也在不断加快，比如恒大物业（6666.HK）仅用106天就走完了上市前期流程。

中国指数研究院统计数据显示，截至2020年12月3日，港股上市物业企业总市值达5636亿港元，较年初增长1203%，A股上市物业企业总市值达353亿元人民币，较年初增长21%。此外，港股上市物业企业平均市盈率约为35倍，远高于港股平均市盈率的10.3倍。

而在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，物业拆分上市，是房企最成功的多元化尝试，旨在凸显未来多元化的经营战略。

“物业公司未来能否出现更快的成长，还是取决于能不能在母公司以外拓展自己的增长空间。”潘浩说，“房地产变化应该说才刚刚开始。”