外墙砖频频脱落,谁来守护“头顶上的安全”

来源：衡阳日报

近日，市民王先生向记者反映，他们小区外墙出现砖块掉落的情况，有几次还险些砸到人，业主向物业反映过多次，但问题一直没有得到彻底解决。现在不少过往行人都觉得头顶悬着“炸弹”，存在安全隐患。

遇到外墙砖脱落的问题该怎么办？外墙砖脱落问题到底由谁负责？连日来，记者走访多个小区、物业以及相关部门进行调查。

■记者调查

外墙砖出现脱落，好几年都没得到彻底解决

近日，记者来到王先生所说的小区，该小区位于芙蓉路与光辉街交会处，一楼为店面，楼上为住宅。记者在现场看到，住宅楼外墙确实存在砖块脱落现象，特别是外墙装饰条掉落情况更为严重。

该小区一楼一家餐饮店的店员告诉记者：“前段时间，外墙砖脱落，正好落到门口，我在店里忙，听见声音后马上出来看，结果就看到地上一堆砖块碎片。”回想起这一幕，该员工还心有余悸：“之前小区就出现外墙砖掉落的情况，有一次砖块还砸中了一辆小车，车主无奈报保险处理。”

记者从该小区东福物业了解到，几年前开始，小区外墙砖就陆续脱落，物业发现外墙砖脱落后，在小区张贴了温馨提示，也组织了施工队伍对外墙进行简单处置。随后，记者在小区内不少楼栋外墙上看到了物业张贴的温馨提示：“上有瓷砖掉落，请靠在树边走......”

外墙砖脱落的情况在不少小区也出现过。蒸湘区钻石城小区业主委员会曾就该小区16、17栋外墙砖脱落维修工程进行招标。雁峰区月畔湾小区、永兴阁写字楼等多个小区都出现过外墙砖脱落的情况。

在永兴阁写字楼，记者了解到，为了防止楼体外立面的瓷砖脱落伤到行人和车辆，住建部门督促物业公司在周围搭建脚手架、铺设防护网、挂上警示牌，暂时为附近出行的居民和车辆搭建了安全通道。

“说不定哪天就被掉落的砖块砸中，虽然物业采取了一些措施，但问题仍然没有彻底解决。”采访中，一些住户反映，外墙砖出现脱落的情况非常危险，给行人和车辆都埋下了安全隐患。

外墙装饰工程保修仅2年，后期维护成难题

“这样的安全隐患，物业也很担心。”东福物业负责人告诉记者：“一旦砸到人，谁都承担不起这个后果。”为了履行好管理责任，东福物业定期请人将已经空心容易发生危险的外墙砖敲掉，减少突然掉落伤人的几率。“但是即便是这样，外墙砖脱落也不能得到及时处理或者彻底解决。”该负责人坦言，维修资金来源是其中一个较大的问题。

外墙脱落该由谁维修？谁出钱？就此问题，记者采访了相关部门。市住建局安全管理科负责人告诉记者，依据法律法规的规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。一般来说，外墙抗渗漏的保修期为5年，外墙装饰工程的保修期为2年。“但事实上，外墙脱落往往发生在交付7年之后，保修期内发生的情况较少。”

“如果保修期已过，业主作为住宅楼公共部分的共有人，有维修保养该大楼并保证其安全的义务。”在这个问题上，市住建局物业管理科负责人为记者深度剖析，现在的小区都有物业专项维修资金，可以通过业委会牵头，走规定程序，用物业专项维修资金来对外墙进行维修。“但实际上，很多小区出现了不同的困难，比如，有的小区业主想用物业专项维修资金来对外墙进行维修，但业委会不同意或者业主意见达不成一致；有的小区因为已经高龄，物业专项维修资金存在金额不足或者已经没有的情况；还有一些老旧小区，根本就没有业委会和物业，也没有缴纳物业专项维修资金。”

记者从雁峰区住建局了解到，永兴阁写字楼外墙砖脱落问题迟迟未能解决，就属于物业专项维修资金金额不足的情况。该局物业管理股负责人告诉记者：“该楼投入使用已近20年，这期间多次用物业专项维修资金进行外墙漏水维修等，此次外墙砖维修，经过专家预算，需要近100万元，这笔钱需要居民分摊，但居民意见迟迟无法达成一致。”

唤醒“主人翁”意识，居民自治或成破题关键

如何破解外墙砖脱落的资金难题？蒸湘区红湘街道冶金社区的做法提供了一种解决方式。

冶金社区位处老城区，这里大多是老旧小区，没有物业管理，也没有业委会，更没有物业专项维修资金。前几年，外墙漏水、外墙砖脱落等问题也困扰着这里的居民。

“面对这种情况，社区充分调动居民的积极性，通过居民选出的楼栋长组织大家开会协商，听听大家的建议。刚开始的时候，居民也不能理解为什么房子外墙也需要自己来维修。”冶金社区党总支书记张婷告诉记者，“对于居民的疑问，社区通过志愿者上门宣传、微信群里讲政策、开展专题活动等方式，潜移默化地让群众明白自己义务同时，也增加了小区是我家，建设靠大家的意识。”

现在，面对外墙砖出现脱落的情况，该社区居民已经达成楼栋居民集资维修的共识。“由楼栋长牵头，找一家施工单位或者专业施工队伍，先对整栋楼的外墙维修工程进行施工预算，然后召集居民参与协商，最后敲定施工方案、资金分摊方案等内容。”在张婷看来，“只要居民的主人翁意识被唤醒，并在参与治理的过程中感受到作为主人翁的价值，长此以往，居民就能更为妥当地解决这类问题。”

■律师释法

谁为外墙砖脱落砸伤人担责？需要明确主体责任

一旦外墙瓷砖脱落砸伤人，该由谁来负责呢？《民法典》第1253条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

湖南南舫律师事务所律师李静曾遇到过这样的一个案例----2020年5月，衡阳市某小区外墙砖脱落，砸中路人王某头部，花费医疗费用2万余元。王某家属找到物业公司要求赔偿，物业公司以瓷砖脱落是房屋质量问题、该栋楼部分业主未缴纳物业管理费、物业公司将马上退出等为由拒绝赔偿。

物业公司拒绝赔偿的理由是否成立呢？李静详细解释道，该小区在2001年就已交房，自2018年以来就曾发生过几起外墙砖脱落砸伤人的事件。同时，经过司法鉴定，该墙体不存在严重质量问题，气象部门查询当日无风。因房屋已超过房屋保修期且不存在严重质量问题，故物业公司提出由开发商承担责任的理由不能成立。物业公司在没有与业主解除物业服务合同情形下，对小区建筑物共有部分负有检查维修责任，该责任也不因业主拖欠物业费而免除。根据《民法典》第1253条规定，最终物业公司作为管理人因没有尽到及时修缮、安全提示等义务，承担了本案的赔偿责任。

李静还表示，如果小区没有物业公司，同时外墙仅仅是脱落而无法追究原因，因建筑物外墙属于该栋楼全体业主共同所有，所以将由业主集体承担责任。如果业主能证明外墙脱落是因为不可抗力造成的，则可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。