万科退出后 保利富力招商争夺百亿旧改广州葵蓬村

来源：界面新闻

因万科退出而备受关注的荔湾葵蓬村旧改迎来了三位有力的竞标者。

3月10日，广州市荔湾区葵蓬联社发布公告，经过资格审查，保利发展、富力地产、招商蛇口三家房企成为葵蓬村旧改项目候选合作企业。

广州公共资源交易中心信息显示，葵蓬村旧改项目的总用地面积约为129.45公顷， 预计改造投资总金额约为111亿元，其中复建安置资金约89亿元。

葵蓬村位于花地西侧，临近石围塘（在建）、花地湾、坑口、芳村地铁站，东南面靠近万科广信资产包，地理位置十分优越。另从规划来看，葵蓬村临近白鹅潭商务区，该区域定位为“广州西岸中心商务区，中心城区西翼沿江总部经济带”。

这样一个“香饽饽”最早其实是相中了龙头万科。

2018年，广州旧改市场迎来转折点，除了获得政策上的大力支持外，各项旧改相关细则陆续出台，在此葵蓬村旧改项目按下启动键。同年6月，万科成为葵蓬村合作意向企业。

据了解，2020年9月14日，葵蓬旧村更新改造项目基础数据调查成果已经荔湾区城市更新工作领导小组会议审议通过，并已在广州市荔湾区人民政府网站上进行公布。

相比深圳、东莞等其它广东省城市，广州在旧村改造上有严格的成本核算模型。旧村改造的基础数据由政府组织进行，企业不得自行开展基础数据调查，这是核定复建安置量和未来控规调整的基础。

在获取基础数据的前提下，政府部门会对旧村改造的成本进行核定，主要包括前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用、融资地块土地出让金、市政费用等。

一般而言，基础数据调查经区政府公布认定后，旧村改造就要进入公开引入合作企业的阶段，且已为前期合作意向企业的万科大概率将成为葵蓬村旧改的最终合作企业。

但出人意料的是，去年11月20日，葵蓬联社发布了一则《关于葵蓬旧村改造进展情况的通报》，指出万科及其关联企业将不再参与葵蓬村旧改项目的公开引入合作企业的竞投。

对于万科退出的原因，上述《通报》称，2020年9月23日，广州市规划和自然资源局发布了旧村改造新政策，广州万科根据较新政策测算，认为本项目无法平衡复建与融资的成本。

开发商旧改的获利源头主要在于获取低于市场价的土地，即融资地块，而融资地块大小是由改造成本和融资地价来决定的（融资地块建筑面积=改造成本/融资地块楼面地价）。融资地价一般为市场评估单价（参照半年内土地公开出让成交价格和周边区域新建商品房交易价格）的70-80%。

如果政府核定的改造成本较企业测算的较低的话，融资地块面积可能就会不及企业预期，导致参与企业算不过来账。简而言之，按照广州较新的成本核算方式则算，万科觉得葵蓬村的这个项目会亏本。

除了算账的问题，一位广州本土房企旧改人士对界面新闻透露，万科退出葵蓬村可能还与他们目前主要精力放在广信资产包上相关。

克而瑞数据显示，目前万科在广州的旧改项目并不多，确认为合作企业的项目仅有黄埔文冲村、黄埔沙步村、白云田心村等3个，用地面积为229万平方米，在参与广州旧改的房企中仅排名第14位。

万科在葵蓬村的前期投入并不是一笔小数目，对此，葵蓬联社表示，在确定正式的合作企业之前，万科仍将作为合作意向企业配合相关旧改前期工作，在正式选定合作企业后，由万科前期垫付的资金，将由中标的合作企业支付给万科。

2021年1月19日，广州公共资源交易中心发布荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社旧村更新改造项目公开引入合作企业公告，意味着葵蓬村旧村项目正式挂网招商。

竞标企业的条件门槛并不低，不仅要求为A股或港股(H股)上市公司，不接受正在实施荔湾区旧村庄更新改造且尚未完成整村补偿安置工作的企业或关联企业的申请，同时不接受企业联合体申请参与竞选。

此外，合作企业还需要投资并实施荔湾区不少于一所公办学校的环境整治提升工作（具体学校由荔湾区政府指定），该投资不纳入改造地块项目的改造成本。

最终通过资格审查的为保利发展、富力地产、招商蛇口三家房企。据悉，引入合作企业的表决会议将在4月6日举行，“花落谁家”还是未知数。

保利发展是“广州旧改大户”，操刀了广州排名前列个由企业主导改造的城中村——琶洲村。据界面新闻不完全统计，保利发展在广州参与的旧改项目已达15个，包括拆迁困难的天河冼村、广州投资金额第二高的花都区三东村旧改项目等。

富力地产则是广州签约旧村改造项目最多的房企，超过20个，包括杨箕村城中村改造地块、茅岗村项目、萝岗笔村地块、增城简村项目等。2019年，富力地产加大旧改力度，成立了富力城市更新集团，去年一举夺下了保利跟踪多年的番禺石壁村旧改项目。

作为广州本地的旧改大户，在激烈的市场竞争中，保利发展和富力地产或针锋相对，或合作共赢，去年6月组成联合体，成功拆牌与琶洲会展中心仅一河之隔的赤沙村。

相比保利发展和富力地产，老牌央企招商蛇口则鲜少出现在广州旧改市场。如果此次能够拿下葵蓬村旧改项目，招商蛇口将实现广州旧改的零突破。