房地产开发贷松绑调研:局部放松 部分仍“冰封”

来源：21世纪经济报道

日前，据媒体报道，一些银行被告知发放更多房地产项目贷款，确保11月贷款账簿上的项目开发贷款余额较10月份有增长。

近期，但凡有关于开发贷、按揭贷的任何消息传出，对风声鹤唳的房地产市场而言，都犹如兴奋剂。资本市场也受鼓舞。11月23日A股收市，房地产股上涨0.83%。

11月22日，南方“小雪”节气，冬日暖阳下的降温天，万物仍然保持着生长态势。这一天，华东某房企创始人张晓东（化名）特意询问了一下财务部同事开发贷情况。其收到的反馈是：极少部分城市项目开发贷放松了，还有大部分城市的项目是比较紧的，尤其是东北地区大连、长春、沈阳、哈尔滨四大城市的项目，基本上已无新增开发贷。

这并非这家TOP20房企一家的问题，而是整个行业面临的局面。“部分房企融资开始放松，但民营房企融资仍比较难。”一家民营房企华东某大区总裁对21世纪经济报道记者表示。

从21世纪经济报道记者联系的多家房企反馈来看，目前开发贷松绑虽然已有明确政策导向，但在落地时，对民企产生的效果还很微弱。开发贷基本面仍然紧张而胶着，加上按揭贷的监管收紧，房企的流动性仍然紧绷。

局部放松

11月19日，银保监会就近期热点问题答记者问时表示，房地产合理贷款需求得到满足。10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

具体表现有差异。“开发贷有所松动的只有局部城市，有些城市的开发贷收紧情况还是比较严重的。”张晓东说，东北地区、弱一点的二三线城市、三四线城市开发贷普遍都比较紧张。

一个事实是，即便在长三角区域和大湾区一些市场界面看起来比较好的城市，比如杭州，像张晓东企业的项目，还是很难申请到开发贷。

在杭州，其他房企也感同身受。前述民营房企华东某大区总裁指出，杭州开发贷没有放松；另一家杭州销售排名前五的房企相关人士也透露，监管部门要求适当放开，但地方银行在做项目的时候受到方方面面的约束，条条框框要求的东西比之前甚至更多。

正如房地产市场表现有差异，调控“一城一策”，每个城市的微调政策都不一样，开发贷的松绑也是局部的，各地情况有差异的。据张晓东透露，长三角至少有个别城市是放松了，北方区域鲜有放松迹象，尤其是东北地区。

上述华东某房企财务负责人直言，没有明显感觉到开发贷松绑。

“办是可以开始办了，但速度很一般。”一家TOP30房企营销总对21世纪经济报道记者表示，金融政策目前是区域放松，但政策力度还是不够。他所在企业布局的项目中，有的可以开始申请办理开发贷了，但他认为，各地开发贷的松绑情况各异，没有规律可言。

开发贷松绑不仅各地表现不同，即便同一个城市，企业面对的情况也有差异。在湖南永州，一家TOP10房企的项目，此前有两家银行同意放贷，这两天审批进度却又放缓了。据了解，该房企今年1月落子永州，在建的是一个综合体项目。

前述多名人士均表示，银行对企业的态度前后不一，很大一部分原因在于：当前房地产行业处于动荡期，个体企业隐藏的风险比较大，都怕开发贷放出去之后，企业资金出问题。

政策导向变化

冰冻三尺，非一日之寒。10 月全国房地产开发投资同比-5.4%，商品房销售面积同比-21.7%，行业基本面进一步下行。博弈之间，政策导向已发生变化。

央行在第三季度货币执行报告中表示目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

从监管层的表态来看，尽管对贷款过紧有所纠偏，但房地产行业调控趋势未变，行业总体仍面临从严的政策环境。

华东一家中型房企负责人表示，开发贷在实际落地的时候，对民企产生的效果还没有很明显的促进。

他分析指出，各个银行对央行指导意见的理解深度、纬度是不一样的。基于民企里面有部分企业的债务状况处于不良状态，这对银行来说，最关键的问题就是风险偏好，也即风控的问题。

实际上，绝大多数民企的资金链都很紧。在这种情况下，如果银行稍微激进一点，把开发类贷款向民企多开放一点，一旦风险暴露，银行做这单业务就相当于把自己套进去了。对于银行而言，这样的风险比投放额度不足更大。这就导致银行在开发贷松绑的执行过程当中，由于没有统一的标准和统一的行为准则，各家银行便按照自己的理解来办，尤其是在项目审批和风险把控这两部分工作上。这导致最后民企的开发贷审批依然趋严。

21世纪经济报道记者了解到，明面上，各地银行对一些高能级的城市中心地块、符合标准的项目，审批会更快一点。这样的导向，对那些已经在过会的、已经在途的项目可能略有帮助，时间上前后加起来也要一两个月。因此大部分房企所体会到的是，政策放松的整体效果还没有那么明显。

有迹象表明，各家银行现在都在抢国企、央企的开发贷单子。不仅如此，国企、央企近期融资动作上升。自中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会后，多位房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。

克而瑞机构数据显示，11月10日以来，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元。发行主体均是城投公司或央企、国企，且主体和债券的评级相对较高，主要是利用政府的信用进行背书，未来能否扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。

如何疏导房企流动性？

形成民企融资的困境原因是多维的，民企的开发贷出路何在？此时房企资金回笼所依赖的销售端也发生了变化。

在环沪区域，多个过往火爆的热钱流入洼地，正在形成一个个有价无市的市场界面。一名专做环沪市场的人士对21世纪经济报道透露，二手房业主急售的房子越来越多，降价比较明显，少则1000～2000元/平方米，多则看业主急售程度。但成交依然停滞，现在大多数业主要求客户全款或者高首付。

一方面，开发贷松绑不明显；另一方面，政府对房企的资金监管仍然严守底线，有些城市要求的监管资金比例比这一轮房企风险裸露之前的比例高。两者对冲之下，即便是有一些放贷，看起来是松绑了，但作为企业的感受不明显。因为监管资金会停留在监管账户上，比如监管资金可能以前要求100万，现在则要求300万。

央行三季度货币政策执行报告指出，目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变，实施好房地产金融审慎管理制度；银保监会则指出，房地产合理贷款需求得到满足，10 月末房地产贷款同比 8.2%，个人住房贷款中 90%以上用于支持首套房。

前述TOP10民营房企华东某大区总裁指出，宏观数据结构在发生变化，但房企开发端和销售端融资情况并没有改善。“举个例子，以前监管户是可以动的，现在监管严格了，一分都不让动”。他认为，调控硬着陆，房企将会越来越难。

21世纪经济报道记者了解到，为了保交付，地方政府在房地产项目资金监管比例上有所提高。比如有的省份监管比较极端，监管资金比例要求达到项目总建安成本的130%。这相当于预售证所对应的房子，只要卖出去一套就要打这套房子总建安成本130%到监管账户。这意味着，客户首付款将直接进入监管账户，一直到资金监管池达到预售证对应的所有房子建安成本的130%，开发商才能调用剩余的资金。

在浙江绍兴、嘉兴、宁波等地，资金监管门槛有明显抬升，在当地有项目的房企有的已提前应对，比如加大裁员幅度，减少未来人员储备。

一名业内人士指出，市场速冻之下，只能通过降低首套房房贷利率、支持二套房房贷利率的方法提振市场信心。

在调控大潮面前，每一家企业所经历的，都像是历史的浪花，最后随波而逝。