房地产降温!连开发商都在喊话:买房要考虑清楚市场风险

来源：证券时报

近段时间以来，深圳新房市场又热闹了起来，众多新盘接连入市，其中不乏一些网红新盘。不过，深圳楼市在强调控之下已经大幅降温，开发商的态度似乎也有所改变。

据记者了解，近期深圳几个新盘项目都新增了一项市场风险提示。

最近“日光”的豪宅项目深业中城，在《深业中城1号楼住宅购房风险提示》中提到，“商品房买卖作为一种市场行为，其不可避免会因市场波动或政策变动而产生市场风险。” “买卖双方作为依法享有完全民事权利能力和民事行为能力的市场主体，在签署《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》及其补充协议、附件之前，买卖双方应当全面知悉并考虑商品房买卖可能产生的市场风险。房地产买卖合同签署之后，由此产生的市场风险应由买卖双方各自承担。”

位于罗湖区的新盘翠园华府的表述更加直白：本项目自预售开盘至解除转让限制的期限历经多年，房地产市场可能发生显著变化。

而玺玥华府项目则直接告诉购房者，市场风险就包括“房价的涨和跌”。

房地产市场进入降温周期

近日，国家统计局公布2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在信贷政策持续收紧，楼市调控逐步升级加码的大背景下，9月份，全国房地产市场总体继续下行，呈量价齐跌态势。具体来看，9月份一二线城市新房价格环比均转为持平，三线城市由上月持平转为下降0.2%。四个一线城市里，上海和深圳均上涨0.2%，涨幅较上月分别回落0.2和0.8个百分点，北京环比持平、广州下降0.1%。二手住宅销售价格回落趋势较新房更明显，深圳则是已经连续5个月环比下降，9月下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

目前，国内楼市调控“冰火两重天”。据不完全统计，目前已经有包括哈尔滨、鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳等近15座城市出台不同程度的楼市“限跌令”。与这类城市形成鲜明对比的是，今年以来包括上海、深圳、成都、西安、东莞等热点城市不断收紧楼市调控政策。值得一提的是，由深圳首推的二手房参考价更是在多个热点城市得以应用，效果明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“要明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进表示，各地要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”严跃进认为，当前可以认为房地产市场已明显进入降温周期。

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70城房价首次转跌，警惕新房“过冷”，二手房市场还会进一步降温……

10月20日，国家统计局发布2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆进行了解读：2021年9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。

房价下调正成为市场主流

2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，超过一半城市新房房价环比下跌，超过7成城市二手房房价环比下跌，且下跌城市数迅速扩大，单月下跌城市数量接近翻番，这种跌势在房地产市场几十年发展过程中非常少见。

据国家统计局测算，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。

一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。

三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

二手房市场会进一步降温

对于9月份70城的销售价格数据，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示并不意外，从数据上证明各地二手房市场明显降温。 他分析，在连续16个月房价上涨的基础上，8月份全国70个城市二手房价格指数涨幅首次为0，而9月份明确下跌，环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为2.4%。 这和实际感受非常接近。 近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。

从二手房的降价城市数量看，9月份达到了52个城市。据此可以认为，大概有3/4的城市出现了明显的降价现象。实际上，后续降价的动作还会增加，近期部分房东还是咬住价格或者干脆不卖，但估计后续市场运行中，各类降价的现象也还是会有所增加。

从9月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为-0.4%、-0.1%和-0.2%。三类城市均有不同程度的价格下降，其中一线城市自去年3月份以来首次下降。对于一线城市而言，去年开始二手房市场出现了“房荒”现象，二手房明显强势，随着参考价政策和信贷政策的管控，市场也开始降温了。

后市展望，二手房市场降温的趋势会更加明确，从本轮市场降温看，其也先于新房市场。对于此类市场来说，要充分认识到虚高价格交易有风险，也不现实。本轮楼市管控相比过去，一个很大的变化就是要严管房东的高价挂牌行为。二手房价格去泡沫的工作持续开展，有助于二手房市场回归平稳态势。

新房市场有“过冷”风险

“最值得关注的数据是，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅首次为负。 ” 这是2015年5月份以来首次下跌。 严跃进认为应该警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。

从9月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.1%、0.0%和-0.2%。值得注意的是，此次三四线城市房价指数数据首次下滑，这也是2020年3月份以来首次下跌。三四线城市尤其需要格外注意此类风险。

尽管近期有一些政策放松的表现，如信贷政策放松，但是其要真正影响市场基本面，时间是滞后的，从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。当前可以认为房地产市场明显进入降温周期，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。

房价还会惯性下行

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为， 70城房价下跌主要是三四线下跌造成的。

近期，受龙头房企带头降价影响，三四线城市纷纷打折促销，这种打折促销蔓延到中心城市的外围区域。另一方面，热点城市启动新一轮限价，严格控制预售审批价格，很多城市不允许新批次价格比上批次涨价。

从数据上来看，9月份，新房价格同比上涨3.3%，这是自2016年4月份以来的较低同比涨幅，而且涨幅相比8月份下跌0.4个百分点。单月环比涨幅收缩0.4个百分点，这样大幅度收缩很罕见，意味着房价在明显下降。其中，一二三线分别收缩0.4、0.3、0.5个百分点，还是三四线城市收缩最明显。超过一半城市新房价格下跌，且下跌城市数迅速扩大，单月下跌城市数接近翻番，历史上非常罕见，主要是三四线城市大幅度打折促销造成的。

二手房价格首次下跌，跌幅超过一手房，其中一线城市跌幅较大，李宇嘉认为这主要有三个原因：一是，信贷在一线城市收紧最明显，超过5成的银行对二手房停贷；二是，一线城市去年疫情以来涨价最明显，二手房价格同比指数涨幅在今年4月份达到11.4%，很多投资购房需求在此期间加杠杆购房，当信贷收紧后，杠杆对房价的支撑力度下降。三是，从2月份深圳开始，一线城市启动参考价政策，房价上涨明显的区域，参考价相比实际市场价打折40%左右，甚至腰斩。而且，银行按照参考价作为贷款评估价放贷，导致去杠杆效应明显。近期数据显示，深圳约1/3的二手房是低于或接近参考价交易的，意味着参考价政策开始发挥效力。

展望后市，调控开始转向稳定的一面，央行强调准确全面把握地产金融审慎监管，意味着调控不是打压房价和需求，而是防风险，保稳定。金融层面的紧缩开始缓和，银行信贷额度开始增加，前期利率上浮幅度大的城市，按揭利率有所下降，贷款周期也开始缩短，对开发商还贷后的新开工项目扶持力度加大。因此，后续房价下跌幅度趋缓，但估计这种效应将在明年开始体现。当下，由于调控政策保持稳定，资金紧缩的惯性影响还在，预计10-12月70城房价环比继续下降。