“腰部”房企时代中国的生存法则:精准聚焦、降低债务

来源：新京报

地产下行周期，时代中国却一如既往地呈现出了稳健，特别是在部分大中房企延发年报之时，稳健让企业在应对行业周期时多了份底气与信心。

3月31日，时代中国如期举行2021年线上业绩发布会。时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄表示，房地产行业最糟糕的时间已经逐步过去，从二季度特别是三季度开始，随着有效疫情防控措施的落地，调控政策的放松，整个市场会逐步走向平稳。

行业调控政策日渐宽松、自身成本管控与持续降杠杆、城市更新业务贡献源源不断的土储与利润等等，使得时代中国在经历这一轮行业深度调整与疫情冲击后，仍表现出足够的发展韧性。

恪守投资逻辑，聚焦核心城市和优势业务

纵观时代中国去年的年报，可以用一个字来形容——“稳”。

年报显示，2021年，时代中国实现营业额约436.4亿元，同比增长13.1%；毛利约120.53亿元，同比增长约8.6%；毛利率及净利率分别为27.6%及10.9%，与去年基本持平。其中，物业销售确认收入387亿元，同比增长18.5%，实现的毛利额约为120.5亿元，增长8.6%；同时，城市更新业务确认收入44.07亿元，相比2020年虽然有所下降，但这是过去四年中的第二高。

在值得关注的销售额方面，2021年，时代中国实现合同销售业绩956亿元，其中广州、佛山、东莞等粤港澳大湾区城市贡献较大，合计接近70%。387亿元的物业开发收入中，广州、佛山、珠海、长沙等城市带来接近80%的销售贡献。

在投资策略上具备前瞻性，没有盲目下沉、布局低能级城市，而是理性地恪守投资逻辑，一直深耕粤港澳大湾区，并同步布局长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域，这为时代中国的业绩稳定奠定了基础。

截至2021年12月31日，时代中国共拥有146个处于不同阶段的主要项目，其中134个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市、6个位于湖南省长沙市、1个位于湖北省武汉市、2个位于四川省成都市、2个位于浙江省杭州地区及1个位于江苏省南京市。

与此同时，截至2021年底，时代中国总土地储备面积接近2000万平方米，主要分布在国内的一二线城市，其中位于大湾区的土地储备占比接近90%；城市更新项目总数约135个，布局在9大核心城市，潜在总建筑面积约4000万平方米，总体货值超过1万亿元。

精准聚焦，让时代中国在时代变革中抵抗风险的能力增强。岑钊雄表示，公司的战略比较清晰，一是业务聚焦于住宅开发和城市更新业务，聚焦高价值区域；二是坚定去杠杆、降债务；三是保持适度规模，通过打造先进的产品和服务，提升品牌溢价能力，保持有竞争力的盈利水平，“我们相信中国市场，相信中国经济的韧性，相信中国经济的容量。”

坚定降债务，“年内到期短债仅有85亿”

众所周知，去年以来，不少房企因为资金链断裂，深陷债务危机，陷入生存困境。因此，降杠杆、降负债，实现自救，成为各大企业最重要命题。

时代中国也早意识到行业面临的风险，不仅积极降杠杆提前偿债，还减少投资拿地，提高企业安全指数。

年报显示，截至2021年底，时代中国的总资产近1984亿元，股东权益426.5亿元；计息负债534亿元，同比下降81亿元，降幅超过13%。

其中，一年内到期的短债是110亿元，仅占全部计息债务的20%，整体风险可控。时代中国执行董事牛霁旻透露，截至今年3月30日，公司累计偿还25亿元，今年年内面临的到期债务仅有85亿元，主要由三部分构成，首先是境外美元债，公司已经在公开市场回购8248万美元，目前正在积极筹备还款资金，公司很有信心按时偿还债务。“其次是境内公司债，有27亿元，公司将两手准备，寻找市场窗口发行债券或续期，同时视乎市场情况以自有资金备偿。”牛霁旻说，此外，国内的银行贷款，总金额接近37亿元，主要以国内各个物业开发项目的开发性贷款为主，这一部分的贷款捆绑具体项目的销售回笼资金，基本没有压力。

“公司目前面临的年内到期短债只有85亿元，金额不大，公司非常有信心，按时偿还年内剩余的各项短债。”牛霁旻如是说。

在市场关注的“三道红线”指标方面，年报显示，截至去年底，时代中国的净负债率76.7%，现金对短债比1.87倍，符合“三道红线”中的两个指标；资产负债率为74.6%，未达到70%以下要求，但对比2022年同期水平，下降了4个百分点。

时代中国首席财务官黄嗣宁说，接下来公司会坚定贯彻2022年的集团策略，根据降低杠杆率、降负债的目标，全力推进2022年底“三道红线”转绿。

降速换挡，力争实现高质量增长

行业周期下，时代中国主动调整发展策略，聚焦核心城市和优势业务，延续高质量产品和服务，这给销售和回款以稳定的支撑，使企业稳健发展、目标平稳落地。

对于2022年的发展战略，黄嗣宁表示，坚定降低杠杆率、降负债，确保公司平稳发展；坚持积极销售，确保现金流稳健；主动适应国家政策方向，调整公司经营模式，走高质量、稳健的新发展模式；聚焦住宅开发业务和城市更新业务，保持适当规模且优质的土地储备；继续聚焦深耕粤港澳大湾区高价值区域，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力的区域。

其中，在销售目标方面，时代中国基于对未来整个行业发展的判断，2022年主动进行了调整，将全年销售规模预期下调至650亿元左右。“我们不倾向于用极端的方法，比如以价换量以及非常短期的行为实现销售目标的达成，所以主动做了销售规模的管控，让我们的销售安排更加从容。我们要依靠先进的产品品质、服务，实现高质量增长，实现公司行稳致远。”岑钊雄如是说。

在时代中国管理层看来，房地产行业进入新的发展周期，只有通过有质量的土储、高品质的产品和优质的服务，才能给企业带来更长久、更持久、更稳健的增长。

记者 段文平